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"天價豪宅"紮堆對樓市帶來何種沖擊？
8年多前，每平方米單價超過10萬元的"湯臣一品"入市，令人咋舌。而眼下，一些熱點城市在售的類似"天價豪宅"項目，已有10多個之多。
這些豪宅緣何定出"天價"？誰是背後推手？豪宅紮堆湧現，將對樓市帶來怎樣的"沖擊波"？
"天價"背後的"成本秘密"
"湯臣一品"已非"孤品"。有市場機構統計，2013年以來，北京、上海有成交記錄的單價超過10萬元的商品住宅項目均達到十多個。
地段稀缺、建造考究、品質"高貴"等往往是這些天價豪宅的重要賣點。
"目前我們公寓價格是每平方米8－20萬元，聯排別墅是10－20萬元／平方米，均價算下來在每平方米15萬元左右。"19日，上海"蘇河灣華僑城"售樓人員對外如此介紹。
該項目位於中心城區寸土寸金的蘇州河畔，所在地塊於2010年2月出讓，由華僑城集團以70.2億元的天價獲得，樓板價高達每平方米52855 元，是顯赫一時的"地王"。業內人士分析，對於近幾年拿地的豪宅，土地成本往往是其成本的大頭，且在總成本中的比重也要高於普通住宅。
記者實地探訪瞭上海徐匯區"黃金地段"一在售房源單價超過10萬元的豪宅項目。售樓人員介紹，公寓所用的鎖具都是意大利進口的，"一把鎖就要一 萬多元"。開發企業負責人告訴記者，該項目每平方米裝修成本達到8000元－1萬元。目前該項目物業費就超過每平方米每月14元，是一般住宅項目的四五 倍。
許多"天價豪宅"的項目利潤同樣驚人。比如，業內人士給"湯臣一品"估算，每平方米的土地成本不超過1萬元，建安成本不超過1萬元，前期加配套 不會超過0.2萬元，加上各項稅費，綜合成本應在每平方米三四萬元。"蘇河灣華僑城"項目所在地塊雖為"地王"，但與其十多萬元的單價相比，利潤之高也是 非同尋常。
"即便考慮到開發周期長、綜合稅費及財務成本高，不少豪宅項目的利潤之高仍然驚人。"上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。不過，也有業內人士認 為，一些市中心的豪宅項目原為多年前的毛地，動遷資金重、開發周期長、不確定因素多，非一般房企所能承受，"高利潤背後也是高風險"。
"天價豪宅"誰在追逐？
2013年，剛需樓盤熱銷，許多豪宅項目也趨於活躍。以上海為例，同策咨詢研究部數據顯示，去年上海單價在每平方米10萬元以上的頂級豪宅成交瞭112套。"湯臣一品"自2005年10月底開盤，8年多來一共售出73套。
一套單價為10萬元的住房，總價需數千萬元。如此天價，誰在追逐？上述徐匯區豪宅項目銷售負責人介紹，買傢中70%左右是境內人士，約30%是境外人士(含華人移民)；買房者中，三四成人選擇全額付款。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，天價豪宅市場活躍，一是富豪階層人數的不斷增多，二是通脹及人民幣升值壓力增大，三是市場對"限購"等措施的效果已逐步消化，四是全球資本對中國內地及部分熱點城市發展前景看好。
豪宅市場並非一片紅火。以上海市場為例，近年來銷售較好的主要是市中心土地稀缺地段的高檔公寓；一些郊區的高檔別墅，則不乏情形慘淡者。比如， 青浦朱傢角地區目前共有六七個別墅項目，供應量較大。一房企幾年前拿地建的別墅項目去年就已達到預售條件，但遲遲沒有開盤。"按現在的情形，肯定賣不 動"。該房企負責人說。
"一般說來，調控之下，高檔住宅市場會'冷凍'得更快，恢復得更慢。"嘉華(中國)有限公司副董事谷文勝說。
天價樓盤往往也是地方部門在調控中緊盯的目標。去年以來，嚴控漲價樓盤尤其是高價項目入市，成為多個城市樓市調控的重要舉措之一。
近期，北京、上海等地陸續推出瞭"高價盤"。對此，東部地區有房管部門負責人坦言："政府收取瞭土地出讓金，卻不讓開發商賣樓，時間長瞭也說不過去。"在"土地財政"之下，高價房的"預售管理"也往往隻是"緩兵之計"。
"天價豪宅"沖擊波
統計數據顯示，去年全國城鎮居民人均可支配收入為2246元。天價豪宅僅僅是一平方米面積，就相當於一個普通城鎮居民四五年的收入總和。
不可否認，其對樓市的"助漲效應"顯而易見。在統計數據方面，每遇高價住宅項目成批入市，當周、當月的住宅"均價"常會被明顯推高。在市場預期 方面，一旦天價地塊、樓盤面市，周邊的房價往往應聲而漲，甚至迅速透支未來漲幅。1月28日，上海大寧路街道一宅地拍出超百億元身價，樓板價達到每平方米 47609元，未來的豪宅已是"指日可待"。地王在前，"樓王"可期，春節過後，該地區二手房紛紛"跳價"。
"對於普通購房者來說，豪宅項目無論如何降價，也都遠遠超過他們的購買力。但如果天價住宅'遍地開花利率'，就會對購房者心理和整個市場產生巨大沖擊作用。"上海房地產科學研究院副院長嚴榮說。
業內人士認為，對於豪宅市場的調控，應註意行政、經濟等手段的綜合運用。首先，在土地供應上要優先確保保障性住房和普通住宅，以大量"平價住 宅"的入市穩定市場預期，對沖豪宅的"助漲效應"。其次，對豪宅市場捂盤惜售、哄抬房價、虛假銷售等違規行為，應密切監管、嚴厲查處。再次，借鑒國際市場 的經驗，研究適時開征"豪宅稅"，調節住宅市場的多元化需求。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-23/08232618441.shtml
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